Muss der Mieter für Abnutzung haften?

01.07.2009: Muss der Mieter für Abnutzung haften? (Tageszeitung Neues Deutschland)

Beschädigung vermieteter Räume

Wenn im Verlauf der Mietzeit Verschleißerscheinungen in der Wohnung auftreten, die durch den normalen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, muss kein Mieter dafür haften. Das besagt der § 538 BGB. Etwas anderes ist es, wenn ein Mieter fahrlässig oder mit Absicht Schäden verursacht (§ 276 BGB).

Zum normalen Verschleiß, für den der Mieter nicht haften muss, zählen z. B. abgenutzter Fußboden oder Fußbodenbelag, Flecken an Tapeten, Risse im Putz oder gebrauchstypische Defekte an den Wasserhähnen oder der Toilettenspülung. Auch wenn der Mieter Dübel in die Wände einsetzt, um Spiegel, Regale oder Bilder an den Wänden anzubringen, muss der Vermieter diese Bohrlöcher hinnehmen. Sie gehören dann zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Auch wenn der Vermieter dafür keinen Schadenersatz verlangen kann, hat er aber über den Mietvertrag genügend andere Möglichkeiten, den Mieter für die Bezahlung solcher Verschleißschäden zur Kasse zu bitten. Dann ist dies eben, wie es heißt, vertraglich »vereinbart« worden. Lehnt ein Wohnungssuchender eine solche, im Mietvertrag vorformulierte »Vereinbarung« ab, bekommt er sicherlich die Wohnung nicht. Man sollte es aber immer wieder versuchen, nachteilige Klauseln vor der Unterschrift unter den Mietvertrag abzumildern, denn sie sind ja gesetzlich nicht vorgeschrieben. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es sogar im § 535 ausdrücklich: »Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertraggemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.«

In der Praxis des bundesdeutschen Mietrechts wird diese Bestimmung jedoch problemlos durch die im Mietvertrag vereinbarten Klauseln ausgehebelt und das wird auch von der Rechtsprechung gestützt. So ist es zulässig, dass dem Mieter die Kosten von so genannten Kleinreparaturen aufgebürdet werden.

Dafür hat die Rechtsprechung unterschiedliche Grenzen gesetzt. Das Oberlandesgericht München sah in einem Fall vor, dass der Mieter höchstens 75 Euro jährlich dafür bezahlen müsse, während das Amtsgericht Braunschweig meint, 100 Euro könnten es sein. Allgemein gilt dafür eine Höchstgrenze von etwa sieben Prozent der Jahresmiete.

Einig ist sich die Rechtsprechung nur darin, dass die Kleinreparaturklausel außer der Geldsumme einen begrenzten Zeitabschnitt enthalten muss, in der diese Zahlung zu leisten ist. In der Regel ist das ein Jahr.

Außerdem darf der Mieter nur für wirkliche Bagatellreparaturen herangezogen werden, die sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das können Lichtschalter, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden an den Fenstern und ähnliche Teile sein.

In keinem Fall müssen sich Mieter an großen Reparaturen finanziell beteiligen, das ist allein Sache der Vermieter. Manche Vermieter versuchen, die Mieter, mit den vereinbarten Kosten für Kleinreparaturen, dennoch zu beteiligen, das ist nach § 307 BGB unzulässig.

Allgemein üblich sind die Vereinbarungen in Mietverträgen über die Schönheitsreparaturen, also Renovierung der gemieteten Wohnung. Auch das wäre nach dem Gesetz Vermietersache, doch es wird wohl keinen Mietvertrag geben, in dem die Schönheitsreparaturen und damit die Kosten dafür nicht dem Mieter aufgebürdet werden. Laut BGH ist das inzwischen zur »Verkehrssitte« geworden. Allerdings enthalten nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes drei Viertel aller Mietverträge unwirksame Klauseln. Hier ist also besondere Aufmerksamkeit erforderlich.